Loi de finances 2024 : Quels bouleversements pour les loueurs en meublé non professionnel ? #

Redéfinition des plafonds de revenus pour la location meublée #

La réforme introduite restructure la notion même de seuils applicables à la location meublée. Elle distingue désormais location meublée classique, meublés de tourisme classés, et meublés de tourisme non classés. L’un des principaux bouleversements concerne la réduction drastique du plafond de recettes annuelles permettant l’application du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés, qui passe à 15 000 €, contre 77 700 € auparavant.

Cette modification a un effet immédiat sur les stratégies déclaratives, car elle restreint l’accès au régime micro-BIC pour une grande partie des locations saisonnières non classées. Les locations meublées classiques ainsi que les meublés de tourisme classés conservent, quant à eux, leur plafond actuel, permettant de maintenir leur attractivité fiscale.

• Meublés de tourisme classés : seuil maintenu à 188 700 €
• Locations meublées classiques : plafond conservé à 77 700 €
• Meublés de tourisme non classés : seuil abaissé à 15 000 €

En pratique, ce changement oriente de nombreux bailleurs vers la recherche d’un classement touristique, ou vers une activité de location de longue durée, pour préserver l’accès au régime simplifié et à ses avantages.

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Réforme des abattements forfaitaires pour le micro-BIC #

L’année 2024 s’illustre également par la modification des taux d’abattement forfaitaire appliqués au régime micro-BIC. Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement passe de 50 % à 30 %, entraînant une hausse immédiate de la base imposable de leurs revenus locatifs. Les locations meublées classiques conservent un abattement de 50 %, tandis que les meublés classés, gîtes et chambres d’hôtes bénéficient toujours d’un abattement de 71 %.

Un dispositif additionnel prévoit un abattement supplémentaire de 21 % pour certains biens situés dans des zones spécifiques et sous plafond de recettes, permettant d’atteindre un allègement maximal de 92 % sur le chiffre d’affaires annuel lorsque l’ensemble des conditions sont réunies.

• Meublés de tourisme non classés : abattement ramené à 30 %
• Locations meublées classiques : abattement maintenu à 50 %
• Meublés classés/gîtes/chambres d’hôtes : abattement inchangé à 71 %
• Abattement supplémentaire : jusqu’à 21 % en zones tendues sous conditions

L’application de ces nouveaux taux nécessite une attention accrue lors de la déclaration, sous peine d’accentuer la pression fiscale et d’altérer la rentabilité, surtout pour les propriétaires ayant axé leur activité sur la location courte durée non classée.

Incidences spécifiques sur la location saisonnière et le tourisme #

La volonté affichée des pouvoirs publics de recentrer les régimes avantageux sur les locations ayant un réel impact économique local se traduit par un net resserrement des avantages pour la location saisonnière, particulièrement en ce qui concerne la location de meublés de tourisme non classés. L’abaissement du seuil micro-BIC et la diminution de l’abattement réduisent fortement l’intérêt de ce segment, historiquement privilégié par les plateformes de réservation de type Airbnb.

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De nombreux propriétaires se voient donc contraints d’effectuer le classement de leur bien par un organisme agréé pour retrouver de la compétitivité fiscale, ou de s’orienter vers la location longue durée. L’impact s’observe déjà sur le marché, avec une baisse significative des nouvelles offres saisonnières non classées dans les villes où la pression locative est la plus forte. Les collectivités, quant à elles, bénéficient désormais d’un levier supplémentaire pour rééquilibrer le tissu locatif au profit de la résidence principale.

• Paris a constaté une diminution de 14 % des annonces de meublés non classés sur douze mois.
• Bordeaux intensifie les contrôles et accompagne activement le reclassement des biens.
• Lyon favorise la transformation de meublés touristiques en logements étudiants.

Ce nouvel environnement réglementaire induit un changement de paradigme incontournable pour les exploitants de locations saisonnières.

Déclarations et calendrier fiscal : ce qui change pour les bailleurs LMNP #

Les modalités de déclaration restent inchangées pour les revenus de l’année 2024, mais toute la fiscalité issue de la loi de finances 2024 trouvera à s’appliquer sur les revenus perçus à compter de 2025. Les bailleurs doivent ainsi anticiper la transition réglementaire et ajuster dès à présent leur organisation administrative.

Le maintien du régime micro-BIC jusqu’au 31 décembre 2024 permet d’optimiser la fiscalité sur les revenus perçus cette année, à condition de respecter les critères d’éligibilité nouvellement rendus plus restrictifs pour certaines catégories. La vigilance est requise lors de la déclaration n°2042-C-PRO, notamment sur la ventilation des revenus selon le type de bien et le classement touristique éventuel. Certaines erreurs de déclaration pourraient exposer à des redressements ou à une remise en cause du régime d’imposition.

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• Différenciation des rubriques selon le type de location (classique, classé, non classé)
• Respect des nouveaux plafonds lors de la déclaration 2025 sur revenus 2024
• Délais de classement à anticiper pour changer de catégorie en cours d’année

L’adaptation à ce calendrier fiscal sera déterminante pour sécuriser vos revenus et anticiper dès maintenant les arbitrages nécessaires.

Stratégies patrimoniales et arbitrages pour les propriétaires LMNP #

Dans ce contexte de réforme profonde, nous devons repenser l’ensemble des stratégies patrimoniales pour sauvegarder et valoriser nos actifs immobiliers. Décider d’opter pour le classement touristique d’un bien, migrer vers la location longue durée ou encore changer de régime fiscal (micro-BIC ou réel) sont autant de questions complexes qu’il convient d’analyser précisément, en tenant compte de la localisation, du type de bien et de la demande locative.

Les scénarios d’optimisation peuvent s’appuyer sur les leviers suivants :

• Faire classer le bien par un organisme agréé pour bénéficier d’un abattement de 71 % et d’un plafond supérieur.
• Réorienter l’activité vers une location longue durée, moins exposée aux restrictions et fiscalités évolutives.
• Arbitrer entre micro-BIC et régime réel en fonction du niveau de charges déductibles et de la rentabilité nette.
• Négocier avec les gestionnaires de résidences services pour adapter les contrats de bail à la nouvelle donne réglementaire.

Notre avis est que, dans les zones tendues où la location saisonnière perd de son attrait fiscal, la recomposition des stratégies vers des biens classés ou des baux longue durée s’impose. Là où la demande touristique reste forte et la concurrence sur l’offre classée limitée, un reclassement rapide permet de préserver l’avantage compétitif. Une analyse pointue, appuyée sur les spécificités locales et la projection des recettes nettes, devient la clé pour traverser cette période charnière du statut LMNP.

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